房产纠纷名师讲堂第三讲——开发商延期交房攻略

开发商延期交房攻略——蓝秦律师团为你指点迷津

随着城镇化发展，城镇居民住房商品化日趋活跃，由此引发的商品房买卖纠纷已是当前社会的一大热点和焦点问题，也是法院审理案件的重点和难点之一。争议类型主要集中在房屋质量、延期交房、迟延**等方面，其中涉及逾期交房占了近八成。。

开发商延期交房的原因：

开发商延期交房基本上都是事出有因，以下是开发商延期交房的原因：

1、未验收合格;

2、施工未完成或遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

3、市政配套工程的批准与安装的延误;

4、贷款未办好;

5、开发商资金跟不上，如拖欠工人工资导致工人**、**等;

6、小区道路和环境建设未竣工;

7、政府对外部道路的规划和市政配套设施发生了变更、导致小区不能如期完工;

8、开发商对房屋设计、小区规划进行修改导致无法如期完工;

9、开发商捂盘等涨价，不惜毁约。

开发商延期交房案例分析：

韩先生于20XX年在让某区某楼盘买了一处商品房，当时合同中约定交房的期限是20XX年X月X日前。但由于开发商的原因，房子在约定的日期内，并没有如期交付。韩先生和许多业主曾多次到开发商处询问延期交房的缘由，开发商迫于压力，再次做出了违约的决定：在小区的水、电等基础设施都没有达标的情况下，强行要求业主们在20XX年的X月份之前领取钥匙，办理入住手续。但是业主们对于开发商的做法并不认同，因为在购房合同中，明确写着房屋交付使用的标准：通水、通电等。当时该小区并没有安装正式电，也没有通自来水。业主们表示，楼盘没有达到入住标准，他们是不会办理入住手续的。同时，业主们要求开发商承担延期交房的违约责任。而开发商表示，已经通知业主办理入住，如果业主不同意，将从通知之日开始计算业主的入住时间。如果想要违约金只能按照已付金额日万分之零点一给付。

蓝秦律师团观点：

开发商应承担违约责任

孙律师表示，《商品房销售管理办法》中明确规定，商品房现售的条件之一，是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。另外，商品房交付使用的法定要件还包括房屋竣工验收备案材料、消防验收合格材料及向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

蓝秦律师致胜高招：

这个案例中，房地产开发公司欲将未达到合同约定交付使用条件的房屋交付给购房者使用，购房者可以拒绝办理入住手续，等其符合交付使用条件时，再接收房屋。同时，购房者可以向房地产开发公司主张其承担逾期交房的违约责任。违约金的数额有约定的按照合同的约定;如果违约金约定过低的，可以要求仲裁机构或法院适当地调高;无约定的，逾期赔付的标准不得低于购房人的实际损失，实际损失可以参照同地段、同类房屋的市场租金标准计算。

关于开发商延期交房司法解释有关规定。最高法院司法解释明确规定：由于延期交房，业主们在外租房的租金由房屋开发商承担。开发商承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算(也就是说，银行收了多少利息，房屋开发商至少要按这个利息的标准来赔付业主违约金，一般情况是高于这个标准的30%来赔付违约金，以体现违约金的惩罚性意义。绝对不可能按照房屋开发商制定的标准来赔付，法律条文不是由谁可以随便更改的)。如果开发商在宽限期过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求房屋开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

李文谦律师，中国政法大学法学硕士，中国传媒大学工商管理学硕士(MBA)，中国拆迁征地领域知名律师，律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律，迄今已有十一年法务工作经验，在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国律师协会会员、北京市律师协会会员，自律师执业以来代理了大量诉讼及非诉讼案件，因办理征地拆迁案件而出名，在“民告官”、土地征收、房地产与建筑工程、合同纠纷等重大行政诉讼及民商事案件执业领域具有丰富的经验，以其优秀的执业能力及卓越的执业操守连续四年被评为年度大律师。李律师把“匡扶正义、仗法直言”作为自己的执业理念，在实际办案过程中，不畏强权，把维护当事人的利益放在第一位，尤其是在办理拆迁征地案件中，承诺只为被拆迁人、被征收人维权。为满足广大被拆迁户、被征收户的维权需求，李文谦律师创办了蓝秦拆迁征地律师团，该团队具有办理征地拆迁案件的丰富经验，除了采取各团队采取的主流办案方法（组合诉讼、全方位诉讼）办理各类拆迁征地案件以外，还独创了定位诉讼（节约诉讼成本、提高办案效率）、非诉讼等方法来办理拆迁征地案件。蓝秦律师团成立至今，在全国各地的被征地拆迁客户中创下了良好的口碑，最主要的是在案件实际解决方面（如胜诉率、实际获取合理利益方面等）有着较好的业绩，就办案效果来说，据不完全统计，均高于其他同类型的拆迁征地律师团队。李文谦律师基于个人精通的法律知识与办案经验，在办理案件过程中，善于根据各户的实际情况制定适合的法律解决方案，从根本上着手解决问题，追求实际的办案效果。李文谦律办理案件认真负责，勤勉尽责，自执业以来，共代理征地拆迁案件近六百余件（其中较多的有一定的社会影响力），其它各类案件近三百件，均取得了较好的效果，赢得了当事人的赞誉。李文谦律师承办过多起重大、疑难、典型案件，曾多次接受媒体采访，包括中央人民广播电台、中央电视台、北京人民广播电台、北京电视台、山东电视台、广东电视台、湖北电视台，新华网、人民网、新浪网、网易，中国法院网，《人民日报》、《法制日报》、《法制周刊》、《南方都市报》、《法制晚报》、《北京晚报》《北京青年报》、《新京报》、《齐鲁晚报》杂志等。

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